結論から言えば、賃貸借交渉が不成立に終わった場合でも、契約前段階で交わされた約束およびそれを信頼して行った行為に基づき、約束的禁反言(プロミス・エストッペル)に基づく請求が認められる可能性があります。
約束的禁反言とは、相手方の約束を信頼して行動した結果、重大な不利益や不当な結果を被った者に対して法的救済を認める法理です。賃貸借交渉の場面では、一方の当事者が交渉過程で交わされた約束を合理的に信頼し、自らの立場を不利に変更していた場合、相手方が正当な理由なく交渉を打ち切ったり、約束を履行しなかったりすると、損害賠償を請求できることがあります。
約束的禁反言の成立要件
賃貸借交渉が破談した場面で約束的禁反言の主張を成功させるためには、以下の3つの要素を満たす必要があります。
1. 明確かつ具体的な約束
交渉の過程で交わされた約束が、明確かつ具体的なものであることを示す証拠が必要です。この約束は口頭でも書面でも構いませんが、賃貸借期間、賃料、当事者の義務といった賃貸借契約の本質的な条項について、具体的に定められていることが求められます。
2. 合理的な信頼
約束的禁反言を主張する当事者は、相手方の約束を合理的に信頼したことを証明しなければなりません。これは、誠実な態度で行動し、賃動し、賃貸借契約の締結を見込んで重要かつ明確な準備を行っていたことを意味します。例えば、賃貸物件の準備のために支出した費用や、他の賃貸の機会を断ったことなどによって、信頼があったことを示すことができます。
3. 重大な不利益
約束的禁反言による救済を求める当事者は、約束を信頼したことによって重大な不利益または損失を被ったことを証明する必要があります。この不利益には、実際の金銭的損失のほか、テナント候補を逃したことや不要な費用を負担したことなど、価値ある機会の喪失も含まれます。
留意点
約束的禁反言は、有効で執行可能な賃貸借契約の代替となるものではない点に注意が必要です。しかしながら、一方の当事者が誠実に予備的な賃貸借交渉を行い、相手方の正当化されない交渉打ち切りや約束違反によって損失を被った場合には、法的救済の手段となり得ます。
なお、約束的禁反言に関する具体的な法的要件は法域(管轄区域)によって異なるため、個別の事案における請求の成否については、法律の専門家に相談することをおすすめします。